За 8 прошедших лет рынок строящегося жилья в Петербурге потерял почти каждую вторую компанию. Из 104 девелоперов, которые работали в 2017 году, осталось лишь 59 застройщиков. Впрочем, и строить они стали меньше. Если 7 лет назад в Северной столице в стадии строительства находилось 12,9 млн "квадратов", то сейчас — 6,7 млн. В области потерь меньше. В 2017 году, по данным ЕРЗ, работало 113 застройщиков, а сегодня — 73 и строят они не 6,4 млн м2 жилья, а 4,1 млн.
Часть застройщиков покинули сплочённые ряды не по своей воле в 2018–2020 годы. Самые громкие истории связаны с ГК "Норманн", "УНИСТО Петросталь" и Navis Development Group, которые оставили после своей "кончины" тысячи обманутых дольщиков. Чуть меньше резонанса вызвало банкротство "ЛенСпецСтроя" и "Главстройкомплекса" — всё же проектов у них было немного. Можно вспомнить ещё активную на рынке малоэтажного жилья компанию "СДС", которая тоже ушла, оставив дольщиков на произвол судьбы.
Были и другие ситуации. Например, когда компания создаётся под конкретный проект, свою миссию выполняет и спокойно уходит. Тут самые наглядные примеры — "СМ–Девелопмент" (являлся "дочкой "Силовых машин") и "РС– Строй" ("Русские самоцветы").
Но это исключения. Как говорят участники рынка, основная причина экономическая. Крупной компании проще работать, у неё меньше затраты в пересчёте на квадратный метр строящегося жилья.
Кроме того, крупной компании проще налаживать и поддерживать отношения с банками, которые сейчас решают на рынке всё. Да и властям "гигантов" целесообразнее поддерживать для достижения показателей по вводу.
“
"Компании уходят, поскольку не выдерживают конкуренции в условиях сложных финансовых моделей и проектного финансирования. Сократился земельный банк, выросла себестоимость строительства, снизилась покупательская активность. Выросла конкуренция, и развитие продукта требует инвестиций, которые можно найти только при объёмных продажах", — считает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Как предполагают некоторые эксперты, те компании, которые сейчас строят один–два объекта, с рынка могут уйти после последнего ближайшего своего цикла.
Свято место пусто не бывает, и на петербургском рынке усиливается присутствие иногородних и федеральных игроков. Если в январе 2017 году они возводили лишь 5% общего объёма жилья в городе, то в январе 2024–го — уже 15,3%. Видимо, эта доля будет расти и дальше.
"Самолет", ПИК, ФСК увеличили своё присутствие за счёт вывода новых очередей в уже реализуемых проектах жилых комплексов, а также за счёт сделок по приобретению земельных наделов. Ждём "Бруснику", Dogma, Level Group — эти компании уже на рынке и даже имеют земельные участки, но пока о стартах продаж не заявляли. Происходит глобализация рынка, замещение местных локальных строительных компаний, работающих в одном–двух регионах, крупными федеральными.
Летом этого года на Domclick Digital Day Сбербанка в Петербурге финансовый директор группы Legenda Алексей Лукьянов предположил, что через 2 года в Северной столице останется лишь 10 крупных застройщиков, которые совместными усилиями будут возводить 1,5 млн м2 жилья в год. Остальные уйдут с рынка.
Эксперты считают сценарий стремительного сокращения числа активных застройщиков и объёмов строительства за достаточно короткий срок маловероятным.
“
"Он может быть реализован при одновременном продолжительном воздействии внешних и внутренних факторов — высоких ставок по кредитам и проектному финансированию, минимизации или полной отмены льготных ипотечных программ, существенном снижении общего спроса на жильё", — прогнозировал операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
Вот уже почти 5 месяцев рынок живёт в таких условиях, и пока ничего. Видимо, надо больше времени.
А пока предложение съёживается вслед за сократившимся спросом.
“
"Сейчас по итогам 9 месяцев 2024 года образовался разрыв в 20% — спрос 2,5 млн м2 при вводе новых объектов 2 млн м2. Это привело к сокращению предложения, а при сохранении тренда в Петербурге может возникнуть дефицит", — указал генеральный директор "Петербургской недвижимости" (Setl Group) Олег Пашин.
Он добавил, что в конце 2023 года объём спроса составлял 3,7 млн м2. На этом фоне объём предложения может снизиться с 4 млн до 3,4 млн м2, считает Олег Пашин.
По его словам, в 2021–2023 годах на первичном рынке предложение превышало спрос. Наиболее существенный показатель — в 2021 году, когда в продажу поступило 4,9 млн против 3,6 млн м2 реализованного жилья.
Так что пока "невидимая рука рынка" решает. Посмотрим, что будет дальше. И сколько застройщиков останется.
